มุมมองการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ บนที่ดินทำเลสวย

อัตราเงินเฟ้อที่เร่งตัวขึ้นทุกปี ทำให้การลงทุนในที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ได้รับความนิยมสูงขึ้นเรื่อยๆ ในประเทศไทย เพราะหากนำเงินไปฝากธนาคาร อัตราดอกเบี้ยมักน้อยกว่าอัตราเงินเฟ้อ หรือเทียบเท่า ในขณะที่การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ให้ผลตอบแทนเฉลี่ยสูงกว่าเงินเฟ้อ โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพยประเภทให้เช่า เนื่องจากอัตราค่าเช่าสามารถปรับขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อได้ จึงทำให้หลายคนเช่อว่าการลงทุนที่เอาชนะเงินเฟ้อได้ คือการลงทุนในสังหาริมทรัพย์ ยิ่งหากเลือกทำเลทองได้ โอกาสในการทำกำไรจะมีหลายทาง เช่น กำไรจากราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น และกำไรจากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรััพย์

เมื่อกลุ่มชาวต่างชาติมีกำลังซื้อ ย่อมเลือกบริโภคสินค้าและทำเลที่ดีที่สุด และนี้ก็คืออีกหนึ่งเหตุผล ที่เราเห็นภาพนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์นิยมไปรอต่่อคิวจองซื้อคอนโดบริเวณทำเลทองรวมถึงสุขุมวิท ตั้งแต่วันเปิดโครงการวันแรก เพราะเขามองเห็นโอกาสในการลงทุนนั้นเองคะ

ถ้าจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เมื่อเลือกทำเลทองได้แล้ว คราวนี้เรามาดู เทคนิคเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้มีกำไรสูงสุด กันต่อคะ โดยหมวยแบ่งออกเป็น 4 ข้อคะ

1. Location คือ เลือกทำเลที่ดีที่สุด ที่หาซื้อได้ไม่ง่าย ทำเลทองที่เป็นที่ต้องการของตลาด

2. Supply limit คือ หากทำเลที่เลือกลงทุนมีความต้องการขายที่ิดินหรืออสังหาริมทรัยพ์จำกัด ซึ่งอาจจะมาจากความจำกัดของทำเล เช่นที่ดินใจกลางเมืองที่มีน้อยและราคาสูงขึ้นเรื่อยๆ หาซื้อไม่ได้แล้ว จะทำให้ราคาของอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่นี้ ปรับขึ้นได้สูงกว่าพื้นที่ทั่วไป

3. มีตลาดผู้เช่า คือ ทำเลที่เลือกลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องมีตลาดของผู้เช่าอยู่แล้ว
เช่น บริเวณสุขุมวิท 24 ที่เป็นย่านศูนย์กลางธุรกิจ ย่านศูนย์การค้าและมีชาวต่างชาติอาศัยอยู่เยอะ

4. Product design คือ เมื่อเลือกที่ดินผืนเอกได้แล้ว ก็ต้องเลือกดีไซน์ของอสังหาริมทรัพย์ที่ดูโดดเด่น ดึงดูููดผู้เช่า หรือผู้ซื้อให้ได้มากที่สุด เช่น ดีไซน์แปลกใหม่ ไม่เคยมีในเมืองไทย ใช้วัสดุชั้นดี คงทน และประหยัดพลังงานในระยะยาว

เลือกทำเลได้ดี มีเทคนิคการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แล้ว คราวนี้ก็อย่าลืมบริหารจัดการเม็ดเงินที่จะนำมาลงทุนนะคะ

ธุรกิจบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์และกลยุทธ์การพัฒนาในด้านต่าง ๆ

vnfgd

การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพนั้น เป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความพึงพอใจและความน่าเชื่อถือให้แก่ผู้อาศัยและผู้ใช้อาคาร โดยอำนวยความสะดวกสบาย และบริหารโครงการให้คงอยู่ในสภาพแวดล้อมที่ดี น่าอยู่น่าทำงานเป็นผลให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์นั้นเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

กลยุทธ์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย

1.ปรับปรุงการจัดสัดส่วนประเภทธุรกิจของผู้เช่า

2.จัดหาประเภทผู้เช่าให้มีความหลากหลาย เพื่อกระจายความเสี่ยงและเพื่อป้องกันไม่ให้เกิดการแข่งขันระหว่างผู้เช่าที่มีธุรกิจประเภทเดียวกันอย่างรุนแรง

3.สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับพื้นที่เช่าที่มีอยู่ และพัฒนาพื้นที่ให้เป็นพื้นที่เช่าหรือสร้างรายได้

4.เพิ่มช่องทางและอำนวยความสะดวกในการเดินทาง เพื่อช่วยเพิ่มจำนวนผู้เข้ามาใช้บริการ

5.มุ่งการโฆษณาและประชาสัมพันธ์อย่างต่อเนื่อง เพื่อสร้างภาพลักษณ์ที่ดีและดึงดูดผู้เข้ามาใช้บริการ

กลยุทธ์การสร้างการเติบโตจากภายใน ในการบริหารอสังหาริมทรัพย์จะบริหารงานเชิงรุกในการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับผู้เช่าและมุ่งไปที่การรักษาเพื่อเพิ่มอัตราการต่อสัญญาเช่าและเพื่อลดอัตราพื้นที่ว่างจะได้ไม่เกิดผลกระทบต่อรายได้

กลยุทธ์การสร้างการเติบโตจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยจะมุ่งเน้นแสวงหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเพิ่มผลตอบแทนการลงทุนและเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ของกองทุน ฉะนั้นกลยุทธ์การตลาดยุคใหม่ ที่สามารถนำพาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ไปสู่ความสำเร็จอย่างสมบูรณ์นั้นจะขึ้นอยู่กับการสร้างกลยุทธ์ที่ สามารถวิเคราะห์ภาวการณ์ การตลาดและการขาย และการวางแผนการตลาดในอนาคตเพื่อการพัฒนาที่ยั่งยืนและเป็นประโยชน์ต่อสังคม

ดังนั้นการบริหารโครงการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องมีความรอบรู้ในเรื่อง ของการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ การออกแบบเพื่อช่วยในการซื้อที่ การจัดทำงบประมาณโครงการ การวางแผนงานในแต่ละช่วงงาน การประสานงานกับฝ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง ต้องรอบรู้ในเรื่องการตลาด กฎหมาย การวางแผนเรื่องการใช้เงิน การโฆษณาเพราะหากมีความตั้งใจที่จะควบคุมดูแลโครงการแก้ไข ปัญหาอุปสรรคต่างๆ ที่อาจจะเกิดได้ตลอดเวลา การทำงานในสายนี้จำเป็นต้อง แสวงหาความรู้ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะการบริหารโครงการที่ดีจำเป็นต้องทราบถึงรายละเอียดการทำงานของหน่วยงานนั้นเป็นอย่างดี

การบริหารจัการด้านอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ

“การบริหารอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ”เป็นส่วนสำคัญที่จะทำให้การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นโครงการที่พักอาศัย, อาคารสำนักงาน, ศูนย์การค้า ฯลฯ ประสบความสำเร็จ โดยผู้ใช้บริการหรือผู้อยู่อาศัยได้รับความพึงพอใจสูงสุดในขณะที่ให้ผลตอบแทนสูงสุดในการลงทุนแก่เจ้าของโครงการ ด้วยการบริหารจัดการที่ดีจากมืออาชีพ ที่มีความรู้ความชำนาญและมีประสบการณ์ในการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ

โดยหน้าที่หลักของบริษัทรับบริหารอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ คือ การช่วยเจ้าของโครงการในการบริหารจัดการโครงการอย่างมีประสิทธิภาพ ด้วยการควบคุมค่าใช้จ่าย ในขณะที่ให้บริการและอำนวยความสะดวกให้แก่ผู้ใช้หรือผู้อยู่อาศัยในทุกด้าน ซึ่งจะทำให้ผู้ใช้หรือผู้อยู่อาศัยมีความมั่นใจในโครงการเพิ่มมากขึ้น อันเป็นส่วนหนึ่งในการเพิ่มมูลค่าของโครงการ

การบริหารโครงการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องมีความรอบรู้ในเรื่อง ของการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ การออกแบบ(Conceptual Design) เพื่อช่วยในการซื้อที่ การจัดทำงบประมาณโครงการ การวางแผนงานในแต่ละช่วงงาน การประสานงานกับฝ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง ต้องรอบรู้ในเรื่องการตลาด กฎหมาย การวางแผนเรื่องการใช้เงิน การโฆษณา ประชาสัมพันธ์ การขาย การสรรหาผู้รับเหมาและการโอน เป็นต้น

สถาปนิกสามารถพัฒนาความสามารถเพื่อรับงานการบริหารโครงการได้ หากมีความตั้งใจที่จะควบคุมดูแลโครงการแก้ไข ปัญหาอุปสรรคต่างๆ ที่อาจจะเกิดได้ตลอดเวลา การทำงานในสายนี้จำเป็นต้อง แสวงหาความรู้ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ เพราะการบริหารโครงการที่ดีจำเป็นต้องทราบถึงรายละเอียดการทำงานของหน่วยงาน อื่นเพื่อจะได้ประเมิน
ระยะเวลาการทำงาน งบประมาณ ฯลฯ ตลอดถึงการคาดการณ์ล่วงหน้ากับสิ่งที่อาจจะเกิดได้ในอนาคต ต้องยอมรับว่าการเข้า มารับงานบริหารโครงการนั้นหมายถึงการเข้ามารับปัญหาทั้งหมดที่อาจจะเกิดขึ้น ทั้งในปัจจุบันและในอนาคต

การคัดสรรหาทีมงาน จะต้องมีการติดตามงานเสมอ มีการแจกจ่ายงานกับทีมงานอย่างทั่วถึง มีการถ่ายทอดความรู้เพื่อเพิ่มขีดความสามารถให้กับทีมงาน การทำงานรวมกันเป็นทีม จะทำให้ผลงานออกมาดี การบริหารโครงการที่ดีควรมีการพัฒนา การทำงานทั้งในเรื่องบุคลากร ระบบ เวลา และอีกประการที่สำคัญคือการปรับปรุงการทำงานจากการเรียนรู้ในสิ่งที่เคยทำ ผ่านมาไม่ว่าจะเป็นทั้งข้อดี,ข้อเสียหรือปัญหาที่เกิดขึ้นเพื่อกันไม่ให้ เกิดขึ้นในการบริหารโครงการในอนาคต

การจัดการอสังหาริมทรัพย์ เป็นการบูรณาการองค์ความรู้

ศาสตร์ด้านการจัดการอสังหาริมทรัพย์ เป็นการบูรณาการองค์ความรู้หลายสาขาวิชาชีพ ผู้ที่จะเป็นนักบริหารหรือนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ควรได้รับการเรียนรู้ทั้งศาสตร์การบริหารจัดการทั่วไปควบคู่กับกระบวนการบริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสนองตอบความต้องการ สอดคล้องกับพฤติกรรมและบริบทของคนในชุมชนนั้นๆ รวมถึงคุณภาพและประโยชน์สูงสุดที่พึงได้รับโดยไม่ส่งผลกระทบต่อพื้นที่ข้างเคียง ธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมทั้งในระยะสั้นและระยะยาว

โครงการอสังหาริมทรัพย์ เป็นโครงการที่มีลักษณเฉพาะตัว กล่าวคือเป็นโครงการต้นน้ำ (Up-stream)เกี่ยวข้องกับการใช้ประโยชน์บนที่ดิน เป็นสิ่งจำเป็นขั้นพื้นฐาน ซึ่งบ่งบอกถึงความเจริญก้าวหน้า วิวัฒนาการและคุณภาพชีวิตของคนในสังคม อีกทั้งใช้ทรัพยากรจำนวนมากและใช้ระยะเวลาในการดำเนินโครงการนาน ดังนั้นจึงมีความจำเป็นอย่างยิ่งที่ผู้บริหาร นักพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต้องเข้าใจถึงกระบวนการในการพัฒนาที่ชัดเจนเริ่มตั้งแต่การกำหนความต้องการ ขอบเขต งบประมาณ การวางแผน ตลอดจนการจัดการอสังหาริมทรัพย์ให้มีคุณภาพและเกิดประโยชน์สูงสุดทั้งโครงการและสภาพแวดล้อม บนพื้นฐานองค์ความรู้ ประสบการณ์ คุณธรรมและจริยธรรม อาทิ พฤติกรรมและความต้องการของผู้บริโภค แนวโน้วและทิศทางการพัฒนาในอนาคต ขั้นตอนและระเบียบในการขออนุญาต ข้อกฎหมายและข้อกำหนดต่างๆ การศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุนและพัฒนาโครงการ การวางผังโครงการ การออกแบบและพัฒนาผลิตภัณฑ์ ต้นทุนและกลยุทธ์ในการกำหนดราคาผลิตภัณฑ์ การวางแผนและการบริหารโครงการก่อสร้าง การขอรับการสนับสนุนสินเชื่อโครงการ การบริหารการตลาดและการขาย การบำรุงรักษา ซ่อมบำรุงและบริหารทรัพย์สิน เป็นต้น ทั้งนี้จะต้องพิจารณาตลอดอายุขัยของโครงการ (Project Life Cycle)

การใช้ประโยชน์บนที่ดินในปัจจุบันและอนาคต นับวันยิ่งมีมูลค่ามากขึ้นเป็นลำดับ โดยเฉพาะที่ดินในเขตเมืองหรือใกล้สาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวก อาทิ โครงข่ายระบบขนส่งมวลชนสาธารณะ เป็นต้น การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นตัวขับเคลื่อนหลักที่แสดงถึงการเจริญเติบโตของเศรษฐกิจ ความเจริญก้าวหน้าและคุณภาพชีวิตของคนในสังคม หลักสูตรการจัดการอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Management) ได้ถูกพัฒนาให้ครอบคลุมแนวคิดในการพัฒนาและดำเนินโครงการ การศึกษาความเป็นไปได้และการวิเคราะห์การลงทุน นโยบายและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง รวมถึงการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม นวัตกรรมอสังหาริมทรัพย์ กลยุทธ์การตลาดและการขาย นอกจากนี้ยังได้กำหนดให้มีเวทีในการแลกเปลี่ยนเรียนรู้และถ่ายทอดประสบการณ์ โดยผู้เชี่ยวชาญจากหลายภาคส่วนในวิชาสัมมนาแนวโน้มและทิศทางการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์